Si vous avez déjà envisagé d’acheter une maison à Dubaï, vous avez probablement entendu parler du retour sur investissement (ROI) dans l’immobilier. En fait, le retour sur investissement est la principale considération des investisseurs, qu’ils soient novices ou expérimentés ! Il s’agit d’un outil puissant pour déterminer si un bien immobilier particulier constitue ou non un bon investissement.
Mais qu’est-ce que le retour sur investissement dans l’immobilier ? Comment est-il déterminé ? Où placer son argent pour obtenir le meilleur rendement ?
Ce blog vous expliquera tout ce que vous devez savoir sur le retour sur investissement dans l’immobilier à Dubaï.
Qu’est-ce que le retour sur investissement (ROI) dans l’immobilier ?
Après déduction des dépenses liées à l’investissement, qui comprennent généralement le prix d’achat et les coûts supplémentaires liés à l’entretien ou aux rénovations, le retour sur investissement est le bénéfice réalisé grâce à l’acquisition d’un bien immobilier. Le retour sur investissement n’apparaît qu’au moment de la vente du bien.
Comment calcule-t-on le retour sur investissement dans l’immobilier ?
La technique du coût et la méthode de la dépense sont les deux principales façons de déterminer le retour sur investissement :
La méthode des coûts
En divisant le gain d’investissement dans un bien immobilier par ses dépenses initiales, l’approche par les coûts permet d’estimer le retour sur investissement.
À titre d’exemple, supposons que vous ayez payé 100 000 € en espèces pour acheter un bien immobilier.
Vous avez dépensé 50 000 € de plus pour des ajouts et des réparations, ce qui a porté la valeur du bien à 200 000 €. Il en résulte une plus-value de 50 000 € sur le bien (c’est-à-dire une augmentation de 100 000 € de la valeur marchande moins une dépense de 50 000 €).
Pour appliquer la méthode du coût, divisez le gain par toutes les dépenses liées à l’acquisition, à l’entretien et à la rénovation du bien. Dans ce cas, 50 000 € divisés par 150 000 € sont égaux à 0,33, soit 33 %, ce qui correspond à votre retour sur investissement.
La méthode de la dépense directe
De nombreux investisseurs immobiliers préfèrent la stratégie de la dépense directe parce qu’elle génère un retour sur investissement plus important.
Cette méthode consiste à diviser les fonds propres actuels du logement par sa valeur marchande actuelle. Il faut savoir que ce calcul diffère du précédent en ce sens qu’il utilise la technique du coût, qui divise le gain de l’investissement (plutôt que les capitaux propres) par les dépenses totales initiales (plutôt que la valeur marchande).
Supposons que vous ayez payé le même montant pour la même maison que dans l’exemple précédent, mais que vous ayez cette fois financé l’acquisition par un prêt et un acompte de 20 000 €. Vos dépenses s’élèvent à 70 000 €, y compris les 50 000 € de réparations et de réhabilitation. Le bien vaut 200 000 €, ce qui signifie que vos capitaux propres, ou votre bénéfice potentiel, s’élèvent à 130 000 €.
Dans ce cas, 130 000 € ÷ 200 000 € = 0,65, soit 65 %.
Quels sont les facteurs à prendre en compte pour calculer le ROI ?
La formule peut sembler simple à calculer à ce stade. Toutefois, un certain nombre de variables doivent être prises en compte pour calculer le retour sur investissement d’un bien immobilier. Le montant emprunté et le taux d’intérêt, par exemple, peuvent avoir un impact significatif sur le coût de votre investissement immobilier et, en fin de compte, sur le ROI global. En outre, si les facteurs suivants ne sont pas pris en compte, ils peuvent compliquer le calcul du retour sur investissement :
- Détails de la propriété : les coûts de réparation, la valeur de la propriété, le nombre de pièces, la superficie et d’autres facteurs importants sont tous inclus dans les détails de la propriété.
- Détails du paiement : il s’agit notamment des conditions de prêt, de l’acompte et des taux d’intérêt.
- Détails sur les revenus locatifs : les détails sur les revenus locatifs de l’immobilier en fonction du taux d’inoccupation prévu, du type de période de location (à court terme ou à long terme) et des dépenses mensuelles/annuelles. (Par exemple, les frais de gestion du bien, les services publics, l’entretien, les frais de service, les primes d’assurance et les impôts).
- Revenu net d’exploitation : le revenu net d’exploitation se calcule simplement en soustrayant le revenu brut des dépenses d’exploitation du bien.
- Taux de capitalisation : il vous permet de comparer différentes opportunités d’investissement. Il s’agit du taux de rendement. Vous pouvez le calculer en divisant votre revenu net d’exploitation par le prix d’achat du bien.
- Flux de trésorerie annuel : il s’agit essentiellement du montant que vous gagnerez ou perdrez avec un bien immobilier après déduction des dépenses.
Quel est le retour sur investissement moyen dans l’immobilier à Dubaï ?
Selon une étude menée par Bayut, une plateforme immobilière renommée aux Émirats arabes unis, le retour sur investissement moyen à Dubaï pour les propriétés résidentielles se situe entre 5-7 % et 7-9 %. Ces données sont basées sur les rendements locatifs de propriétés situées dans différents quartiers de Dubaï.
Les meilleurs types de biens immobiliers à investir à Dubaï
Les catégories suivantes de biens immobiliers à Dubaï sont plus rentables que d’autres et ont un rendement immobilier plus élevé.
Appartements ou villas
En raison de la grande mobilité de la population de Dubaï, qui appartient à la classe moyenne, les appartements offrent souvent un meilleur rendement locatif que les maisons de ville ou les villas. Les expatriés recherchent souvent un logement locatif parce qu’ils commencent à peine à travailler. En raison de leur emplacement pratique, les appartements constituent d’excellentes résidences de vacances.
Propriétés prêtes ou non prêtes
Selon Gulf News, en 2023, les investisseurs privés préféreront les propriétés sur plan aux propriétés prêtes à l’emploi. Il est essentiel de procéder à une analyse comparative du marché (CMA), que vous investissiez dans un bien immobilier déjà construit ou non. En examinant les prix de vente les plus récents des maisons voisines sur le marché, vous pouvez vous faire une idée générale de la bonne affaire que vous faites ou non. En examinant les taux de location des biens immobiliers environnants similaires à celui dans lequel vous souhaitez investir, vous aurez une meilleure idée des revenus locatifs que vous pouvez escompter.
Appartements de petite taille et appartements de grande taille
Les grandes résidences s’en sortent moins bien que les studios et les appartements d’une chambre. Les investisseurs accordent une grande importance aux studios et aux appartements d’une chambre à coucher dotés d’une infrastructure bien établie et situés dans des quartiers à prix compétitifs et proches des commodités essentielles. En outre, les appartements plus petits se vendent plus rapidement et sont plus abordables car la majorité de la population de Dubaï peut se permettre de les acheter.
Zones de premier choix et zones abordables
Les zones abordables, comme JVC à Dubaï, se vendent régulièrement mieux. De nombreuses personnes souhaitent investir dans l’immobilier à JVC, car les appartements sont de très bonne qualité et leur prix est très raisonnable. Par rapport aux biens situés dans des quartiers plus huppés, les biens situés dans ces endroits sont plus susceptibles de générer des rendements locatifs élevés à long terme.
Les meilleurs quartiers de Dubaï pour acheter une propriété
Il existe de nombreux quartiers à Dubaï où vous pouvez investir dans l’immobilier, chacun ayant des qualités particulières et un potentiel de croissance. En fonction de vos préférences personnelles, de vos contraintes financières et de vos objectifs d’investissement, plusieurs quartiers de Dubaï peuvent s’avérer idéaux pour l’achat d’une maison.
Voici quelques lieux connus et reconnus pour leur attrait en tant que destinations d’investissement immobilier :
- Centre-ville
- Dubai Marina
- Dubai Palm Jumeirah
- Arabian Ranches
- Jumeirah Village Circle (JVC)
- Business Bay
Conclusion
Selon les décisions que vous prendrez, votre retour sur investissement dans l’immobilier changera. Pour planifier correctement les investissements, les investisseurs doivent être conscients des différents éléments qui affectent les calculs du retour sur investissement.
La propriété et son emplacement pourraient être entièrement divulgués aux investisseurs par l’une des meilleures sociétés immobilières de Dubaï, Jenna Estates. Vous pouvez les contacter pour des calculs d’investissement immobilier afin de prévoir vos profits et d’acheter des propriétés à Dubaï.
Qu’attendez-vous donc ? Préparez-vous à investir dans les meilleurs développements de l’immobilier à Dubaï.